Должник всегда в проигрыше?

Должник всегда в проигрыше?

Судебная практика в делах обжалования перерегистрации права собственности на ипотеку перестала быть однозначной. В последнее время решения судов стали чаще приниматься не в пользу должников. Еще при рассмотрении исков в судах первой инстанции, заемщикам, оспаривающим перерегистрацию права собственности на ипотеку, удается добиваться решений в свою пользу. Но это решение не есть окончательным. Противоположная сторона – кредитор или тот, кому права по кредиту переуступлены, идут в апелляционную, кассационную инстанции и Верховный суд Украины. И уже на «высших судебных этажах» к истцам-кредиторам и залогодержателям стали чаще прислушиваться.

«Только в начале 2017 года наша компания получила 9 позитивных судебных решений в разных инстанциях, где был признан законным факт перерегистрации права собственности на основании Статьи 37 ЗУ «Об ипотеке», - отметил руководитель юридического департамента компании «УкрБорг» Павел Васькивский.

В своих решения суды на ряд утвержденных законодательством норм:

  • статью 599 Гражданского Кодекса (ГК), которая устанавливает, что обязательство прекращается исполнением, проведенным надлежащим образом;
  • статью 593 ГК, которая прописывает условия прекращения ипотеки при прекращении обязательств, обеспеченных ипотекой, после чего в государственных реестр вносятся соответствующие данные;
  • закон Украины «Об ипотеке», в котором предусмотрено, что ипотека прекращается, если прекращается обеспеченное ипотекой обязательства.
  • Суды отвергают даже жалобы заемщиков на якобы нарушение нотариусами требований Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте». Хотя заемщики и апеллируют к запрету принудительного, т. е без согласия владельца, отчуждения недвижимого имущества, которое находится в залоге под валютные кредиты, если такое имущество отвечает определенным Законом критериям.

Вывод после участившихся решений судов в пользу залогодержателей один: ознакомившись с условиями ипотечного договора и подписав его, заемщик дал согласие свое согласие на отчуждение такого имущества внесудебным способом путем передачи предмета ипотеки в собственность ипотекодержателя, в случае если заемщик прекратил выполнять свои обязательства. 

Яркое начало с плачевным завершением

Проблемы заемщиков 2017 года тянутся с 2006-2008 гг, когда все увлекшись дешевыми валютными кредитами, брали в банках займы под залог недвижимого имущества, не особо вчитываясь в договора. Главным было – ценовая доступность валютной ипотеки. А затем, с каждым новым этапом кризиса, обернувшимся девальвацией, все больше граждан стали прекращать обслуживать кредиты. Сперва банки боролись с этим сами, но устав от судебных волокит и стремясь подчистить свои балансы, стали продавать/переуступать кредиты проблемных заемщиков коллекторским компаниям на основании договора факторинга (или цессии).

После смены кредитора все должники разделились на 3 группы:

  • сразу пошли договариваться и просить для себя лучшие условия по закрытию задолженности;
  • взяли паузу на раздумье, долго определялись платить или нет, но в итоге пошли на компромисс с кредитором;
  • при помощи юристов и адвокатов перешли из стадии добровольного урегулирования долга в досудебном порядке в активный судебный процесс. 

Эта группа заемщиков, полагаясь исключительно на советы нанятых юристов, даже не всегда стремится вникнуть в суть юридических нюансов. И часто заемщики не знают, что помимо судебных разбирательств вопрос с тем, кому переуступлен их долг, можно урегулировать без обращения в суд. Но делать это надо своевременно. Действующее законодательство Украины предоставляет кредитору право выбора способов удовлетворения своих требований – т. е реализовать свое право на залог: в добровольном порядке, либо путём обращения в суд.

Добровольный способ – т. е. внесудебный, заключается в приобретении права собственности на ипотечное имущество за кредитором. В этом случае перерегистрация права собственности на предмет ипотеки в счет погашения основного обязательства происходит в соответствии со статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке». И чтобы зарегистрировать это право, залогодержателю даже не требуется решение суда.

И если должник не идет на контакт с кредитором, чтобы оговорить условия погашения долгов, он почти автоматически и добровольно со своей стороны лишается своего имущества. И тогда они на долгое время «втягиваются» в судебные процессы, по обжалованию госрегистрации права собственности по предмету ипотеки, результат которых, как уже показывает практика, им даже не гарантирован.

Для оспаривания действий по перерегистрации ссылаются на мораторий на взыскание, отсутствие в надлежащий срок (за 30-60дней) уведомлений о том, что будет обращено взыскание, на несоответствие сумм задолженности, на отсутствие подтвержденных кредитором прав требований к заемщику, на наличие ареста на предмет ипотеки со стороны исполнительных служб. Таких оснований для обжалований юристы заемщиков за годы споров «нашли» несколько десятков. Но даже такая изощренность не помогает.

«Заемщики получают только гарантированное затягивание процесса. Даже если $10 тыс. долларов заплатить юристу, заемщик ничего не получит кроме потери времени. Потому что если обращено взыскание на предмет ипотеки, то оно имело основания. Ведь была ипотека и был залог. Можно лишь на какое-то время оттянуть процесс взыскания в какой-то из возможных способов и процесс выселения. Но в корне это не решает вопрос - обязательство остается», - констатировал адвокат Сергей Василишин. «Свежие позитивные решения судов об отмене обжалования регистрации права собственности свидетельствуют о том, что должники останутся у разбитого корыта и адвокаты им не помогут», - добавил он.

Дальше перед заемщиками, которые проиграли споры в части оспаривания прав перерегистрации на имущество, еще могут пытаться затянуть «прощания с имуществом» через вопросы снятия его с регистрации. Потому что обращение взыскания на предмет ипотеки и фактически выселение, констатирует адвокат Ростислав Кравец, – это два разных процесса.

«Часто бывает такая ситуация, что заемщик теряет право собственности, но не теряет права проживания в этом имуществе. Имущество старого заемщика могут продать, но им надо будет зарегистрировать новых граждан, и им в этом откажут. Т. е старого заемщика выписать нельзя, а поэтому и нового прописать нельзя. Это патовая ситуация, когда формально квартира стала собственностью, например, коллекторов, но выписать заемщика оттуда не могут и человек продолжает там жить», - объясняет Ростислав Кравец.

Продолжая жить в такой квартире, заемщик может еще попытаться подавать иски в европейский суд. Обращение в европейский суд по правам человека бесплатно, так как там нет никаких судебных сборов. Но вот сопровождение украинских юристов бесплатным не будет. И получит ли заемщик положительный ответ от европейского суда – тоже факт. А финансовые требования к нему за годы «препирательств», в зависимости от аппетита коллекторов, могут только расти.

Дата публикации 06 Июня 2017