Взыскание на предмет ипотеки

Основные понятия:

  • Виды удовлетворения тренований кредитора
  • Нотариус как государственный регистратор
  • Законоость механизма приобретения права собственности кредитором
  • Судебная практика
  • Выводы

Действующее законодательство Украины предоставляет кредитору право выбора способов удовлетворения своїх требований: в добровольном порядке, или путём обращения в суд.

Добровольный способ, другими словами, внесудебный, заключается в приобретении права собственности на ипотечное имущество за кредитором. То есть, перерегистрация права собственности на предмет ипотеки в счет погашения основного обязательства происходит в соответствии со статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке». Эта процедура и называется «взятие на баланс».

Для проведения данного добровольного мероприятия урегулирования, не требуется решение суда!

Как же именно реализуется механизм приобретения права собственности за кредитором?

Законом Украины «Об ипотеке» предусмотрено несколько способов удовлетворения тренований кредитора, а именно:

  • регистрация права собственности на предмет ипотеки за кредитором, или «взятие на баланс»;
  • продажа предмета ипотеки от имени кредитора третьим лицам;
  • реализация предмета ипотеки по решению суда через электронные торги.

Остановимся болем детально на варианте приобретения права собственности за кредитором в соответствии со статьей 37 Закона Украины «Про ипотеку».

Схематически это выглядит так:

Уведомление должника – 30 дней – нотариус – «взятие на баланс» = кредитор становится собственником іпотечного имущества

1. Кредитор направляет уведомление должнику о нарушении русловий кредитного и/или ипотечного договору.

2. Если на протяжении установленного срока, а это 30 дней, требование ипотекодержателя остаётся без удовлетворения, кредитор вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путём внесудебного урегулирования на основании договора.

3. Кредитор подаёт необходимый пакет документов для государственной регистрации нотариусу, который принимает решение касательно перерегистрации права собственности за кредитором.

Нотариус, как государственный регистратор, о чём свидетельствует Ст. 9 ЗУ «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Кроме того, 01.01.2016 года набрала силы новая редакцияЗУ «О государственной регистрации недвижимого имущества».

Данный ЗУ опеределил ряд изменений касательно проведения государственной регистрации (приобретение права собственности). Обращаем Ваше внимание, что этот ЗУ определяет Ипотекодержателя как правоприобретателя, а  Нотариуса - как государственного регистратора..

Механизм приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки применяется согласно положений ипотечных договоров, которые заключались добровольно и без какого-либо принуждения между кредиторами и должниками, следовательно, являються полностью законными. Если мы внимательно рассмотрим содержание ипотечного договора, то увидим соответствующую Оговорку или Застереження на украинском языке, или разные модификации похожие по смислу на Оговорку. Эта Оговорка приравнивается по своим правовым последствиям к договору об удовлетворении требований и предусматривает передачу кредитору права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства. Поэтому, подписав такой договор, Вы добровольно согласились на такие условия.

Пример Ипотечного договора и Оговорки (Застереження):

dog1

dog2

Состоянием на сегодня судебная практика касательно оспаривания государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за Ипотекодержателем не есть однозначной. Отдельно обращаем внимание, что решение судов первой и апелляционной инстанций в пользу должника не является окончательным и таким, которое ставит точку в вопросе отмены государственной регистрации, поскольку они оспариваются в суде кассационной инстанции и Верховном Суде Украины.

Подводя итоги, можно констатировать, что выбранный должниками способ защиты нарушенных (по его мнению) прав путём обращения в суд с иском об отмене регистрации права собственности на предмет ипотеки за кредитором является временной отсрочкой неминуемого исполнения взятих ним обязательств по кредитному договору.. Больше того, позитивное решение суда в пользу должника ни в коем случае не избавляет кредитора права повторно обратиться к государственному регистратору для переоформления права собственности предмета ипотеки. Таким образом, не смотря на решение суда, кредитор может не единожды «забирать на баланс» предмет ипотеки.

Итак, Позитивное решение суда:

1. Только временная отсрочка до последующих действий кредитора

2. Не избавляет от обязательств по кредитному договору

3. Кредитор может повторно «заабрать на баланс» предмет іпотеки.