Стягнення на предмет іпотеки, або взяття предмету застави на баланс

Основні поняття:

  • Різновиди задоволення вимог кредитора
  • Нотаріус як державний реєстратор
  • Законність механізму набуття права власності кредитором
  • Судова практика
  • Висновки

Чинне законодавство України надає кредитору право вибору способів задоволення своїх вимог: в добровільному порядку, або шляхом звернення до суду.

Добровільний спосіб, іншими словами, позасудовий, полягає в набутті права власності на іпотечне майно за кредитором. Тобто, перереєстрація права власності на предмет іпотеки в рахунок погашення основного зобов’язання відбувається відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку». Ця процедура і називається «взяття на баланс».

Для проведення цього добровільного заходу врегулювання, не потрібне рішення суду!

У який саме спосіб реалізується механізм набуття права власності за кредитором?

Законом України «Про іпотеку» передбачено декілька способів задоволення вимог кредитора, а саме:

  • реєстрація права власності на предмет іпотеки за кредитором, чи «взяття на баланс»;
  • продаж предмету іпотеки від імені кредитора третім особам;
  • реалізація предмету іпотеки за рішенням суду через електронні торги.

Зупинимось більш детально на варіанті набуття права власності за кредитором відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Схематично це виглядає так:

повідомлення боржнику – 30 днів – нотаріус – «взяття на баланс» = кредитор стає власником іпотечного майна

1. Кредитор направляє повідомлення боржнику про порушення умов кредитного та/або іпотечного договору.

2. Якщо протягом встановленого строку, а це 30 днів, вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, кредитор вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

3. Кредитор подає необхідний пакет документів для державної реєстрації нотаріусу, який приймає рішення щодо перереєстрації права власності за кредитором.

Нотаріус діє як державний реєстратор, про що свідчить стаття 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Крім того, 01.01.2016 року набрала сили нова редакція ЗУ «Про державну реєстрацію нерухомого майна».

Даний ЗУ визначив ряд змін стосовно проведення державної реєстрації (набуття права власності). Звертаємо Вашу увагу, що цей ЗУ визначає Іпотекодержателя як правонабувача, а  Нотаріуса - як державного реєстратора.

Механізм набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки застосовується згідно із положеннями іпотечних договорів, які укладалися добровільно та без будь-якого примусу між кредиторами та боржниками, отже, є цілком законним. Якщо ми уважно розглянемо зміст іпотечного договору, то побачимо відповідне Застереження чи Оговорка на російській мові, або різні модифікації подібні за змістом на Застереження. Це Застереження прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог та передбачає передачу кредитору права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання. Тому підписавши такий договір ви добровільно погодилися на такі умови.

Приклад іпотечного договору та Застереження (Оговорки):

dog1

dog2

Станом на сьогодні судова практика щодо оскарження державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за Іпотекодержателем не є усталеною. Окремо звертаю увагу, що рішення судів першої та апеляційної інстанцій на користь боржника не є остаточними та такими, що ставлять крапку в питанні скасування державної реєстрації, оскільки вони оскаржуються кредитором в суді касаційної інстанції та Верховному Суді України.

Підводячи підсумки, можна констатувати, що обраний боржниками спосіб захисту порушених (на їх думку) прав шляхом звернення до суду з позовами про скасування реєстрації права власності на предмет іпотеки за кредитором є тимчасовим відстроченням неминучого виконання взятих боржником зобов’язань за кредитним договором. Більше того, позитивне рішення суду на користь боржника в жодному разі не позбавляє кредитора права повторно звернутися до державного реєстратора для переоформлення права власності предмету іпотеки. Таким чином, не зважаючи на рішення суду, кредитор може неодноразово «забирати на баланс» предмет застави.

Отже, Позитивне рішення суду:

1. Лише тимчасове відстрочення до наступних дій кредитора

2. Не позбавляє від зобов’язань за кредитним договором

3. Кредитор може повторно «забрати на баланс» предмет іпотеки)